高低温试验箱市场饱和度上升也成为趋势

　　近日，世联地产发布广州2011年房地产市场年度报告显示，2009年-2011年三年间，广州楼市整体成交金额呈连续下降，其中2011年成交金额环比下降13%，整体吸纳率仅为81%，趋近08年的历史低位，市场形势严峻。

　　另外，世联地产预测，在“巩固房地产市场调控成果”的基调下，2012年广州十区二市将会有约10.8万套住宅产品上市。经历了抢售期、一次探底期、市场博弈期、转折下行期四个阶段的广州楼市或将面临库存量再攀高峰的情况，2012广州将进入“去库存时代”。

　　世联地产对广州历年商品住宅市场成交情况进行调查，结果显示，2009年-2011年三年间，广州楼市整体成交金额呈连续下降，其中2011年广州十区2011年商品住宅成交面积557万平米，环比下降15%，全年成交金额746亿元，环比下降13%。

　　与之相反，广州房价整体上仍旧保持上升趋势，但涨幅逐渐减小，至2011年楼市成交价格为13元/平米，上升幅度仅为2.7%，基本趋近与2010年水平，房地产整体市场价值回归成为趋势（即投资价值减少）。分析认为，受政府调控、消费者市场预期走低等因素影响，楼市成交呈现进一步下滑，全年各区住宅成交呈现供大于求的特点。

　　逐月来看，广州整体市场表现平淡，仅一月开发商抢售签约较为理想，传统成交集中月份4、5、9、10四个月成交并不理想，尤其是在十月过后消费者心理预期大幅降低，成交出现下滑趋势。从吸纳率方面来看，整体吸纳率从三月开始呈现一路下滑趋势，至12月整体吸纳率仅39%为全年值。

　　而成交金额和成交均价房民，2011年全年广州市场分成四个阶段，1月政策出台前进入短暂的抢购期，市场表现“量价齐高”；2至4月进入一次探底期，市场表现为“量价齐降”；5至9月进入市场博弈期，市场表现为成交量低位徘徊、成交均价震荡；10月开始市场进入转折下行期，体现为整体消费者市场预期开始下降，市场观望情绪进一步加重，市场“量价齐降”的趋势形成。

　　就区域而言，去年广州供应主要集中在花都、番禺、南沙、白云四区，合计占整体供应的82%。由于开发商工期问题及市场冷淡开发商延迟销售等原因，中心六区（白云区除外）在11、12月份有所放量，但整体看来，市场供应仍以郊区为主力。

　　根据广州市房管局数据显示，去年广州十区中有八个区住宅价格涨幅在17％-30%之间，各区域价格均呈现不同程度的上涨。世联地产认为，2011年广州市政府虽然完成了年度调控目标，但主要因为住宅均价较低的周边区域成交放量拉低了整体市场均价，所以市民并没有感受到住宅市场价格下降。

　　整体来说，由于2011年广州市整体住宅市场走过了抢售期、一次探底期、市场博弈期、转折下行期四个阶段，总体市场下行趋势已形成。同时，广州住宅市场库存量再攀高峰，未来开发商去库存压力增大，住宅价格下行概率较大，2012广州将进入“去库存时代”。

　　世联地产预测，在现阶段政策不发生大的调整转向的前提下，2012年广州中心六区住宅市场新增供应将会进一步放大荔湾区、白云区、天河区均有大量项目上市，周边区域花都、番禺、增城供应也将放量，初步统计广州十区二市2012年将会有约10.8万套住宅产品上市。

　　由此可见，在限购、限贷政策持续下，市场饱和度上升也成为趋势，开发商“以价换量”去库存、政府积极敦促银行执行差别化信贷政策（对首次置业者给予信贷方面的优惠）成为广州市场健康发展主要焦点问题。
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